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J-REITに参戦

このブログの順位? 富山ブログ情報 ブックマークに追加する 2009/02/24(火)

株式投資はほとんどの方がご存じだと思うのですが、J-REIT(Jリート)をご存じの方は案外少ないのではないでしょうか?

日本版不動産投資信託の事です。もともとは米国や豪州にて盛んな投資です。日本でも2003年ぐらいに国内の金融危機や不動産不況から脱却する狙いで導入されております。

国債よりも高い配当利回りが期待されるとして一時期、地方銀行の投資先として重宝されました。現在40銘柄ほどが市場に上場されており、株式と同じ感覚で売買できるのが特徴です。

皆さんご存じの通り、現在、マンションの販売を主に手掛けている不動産関連企業を中心に破たんが相次いでおります。

J-REITはスポンサーとなっている親企業とは資産が完全に切り離されておりますので理論上は大きな影響を受けないのですが、実際には親企業の信用力がそのまま傘下のJ-REITの信用力となっているように感じます。

それは、格付け会社が親企業の信用力を用いて格付けをしている影響が大きく、また金融機関の融資姿勢もそれに伴い大変厳しいそうです。

そのため、水面下では生き残りのための厳しい戦いを強いられている銘柄もあるようですね。現在、J-REITは3極化しております。

(1)誰でも知っている超大手有名企業系のJ-REIT
日本ビルファンド等(配当利回りは5~7%)

(2)親の信用力がそこまで強くない中位REIT
配当利回りが10~20%で現在市場評価されてます。

(3)破たん価格にまで落ちている銘柄
配当利回りが20~35%まで下げてます。

中位、下位リートがじり安を続ける中で比較的値持ちの良かった上位リートも最近はじりじり引きずられるように下げてます。



REITはまず破綻しないと過去に言われていたのですが、昨年秋にニューシティレジデンスが破たんした事でその神話がもろくも崩れました。それをきっかけに信用力の低い下位リート中心に暴落してしまったわけです。

第二、第三の破たんが警戒されております。この状況は2003年に日本が金融危機を迎えた時の銀行株や低位株(ボロ株)と状況がとても似ております。

あの時はメガバンクのみずほやUFJさえ破綻させられるかも知れないとの事でびっくりするような安値まで売り込まれました。

結局はメガバンクは全部助かりましたし、一緒に売り込まれた低位株も含めて数倍~10倍に株価がその後上昇致しました。

つまり、あの時に目をつぶってリスキーな銘柄を分散して購入しておけば、運悪くそのうちの幾つかが市場から退場する事になったとしてもトータルで勝てたわけです。

私は太平洋金属(5541ゴーゴー良い子)をその当時買っておりました。垂直上昇したところで喜んで売却したのですが、その後資源バブルが発生して涙が止まらないぐらい儲けそこないました。

あの時に思ったのです。次に似たような危機があった時には銘柄を分散させて地雷を踏む気持ちで買おうって・・・・それが今のJ-REITの状況ではないかと考えております。

J-REITは投資家から集めた資金に加えて金融機関から追加で低金利の借入を行いレバレッジをかけて大口の不動産を購入して賃貸収入を得ております。

借りた金利と賃貸運営利回りとの差の分だけ高利回りで運用できるからです。また、J-REITが次々に上場された時期に首都圏を中心に物件の争奪戦となったために20~30%程度割高の価格で取得しているようです。

収益還元法で、日本国債利回りより一定幅で高利回りで運用できれば問題ないとの考えによるものだったようです。

しかし、今回の金融危機のように不動産価格が急落してしまった場合、金融機関は賃貸収入による運用利回りではなく、保有している物件の実質的な担保価値で融資金額を決めます。

そのため、過剰な借り入れ(レバレッジ)を行っているREITは借り換えが厳しくなっているのです。

そこで、違約金を支払ってまで物件の新規取得を中止したり、利益が消えない範囲で保有する物件の売却を行い有利子負債の圧縮を行っている最中のREITもございます。

この市場では赤字売却となるわけですから実行されるとその都度配当金は減少します。あるいは売却が不可能の場合は増資も考えられます。現在は破たん価格まで売られておりますので時価発行増資をされると既存株主(投資口主)の大きな希薄化も心配されます。

現在、高配当利回りまで売り込まれている銘柄はその点が注意点です。破たんしなくても希薄化リスクはあるって事ですね。

そのリスクを分かった上でそれでも全体は売られ過ぎだと判断して購入を決めました。安全面を考慮するなら上位リートかETF(リート指数を購入する感覚)ですが、上位リートは単価が高いです。

小口分割して様子を見つつ買うならETF(1345)が良いでしょう。

でも私はそれではリスクを取る意味がないので、中位、下位リートを購入する事に致しました。



・・・で私が現在購入したのは下記の3つです。

ケネディクス不動産投資法人(8972)

親スポンサー会社のケネディクスの経営が心配されています。ただし、伊藤忠が10%権利を持っておりますので、万が一親が破たんしてもなんとかなる気が私はしております。

DAオフィス投資法人(8976)

新宿マインズタワーの取得の際に、問題があった(割高ではめ込まれた)として過去に行政処分を受けてます。そのため、金融機関からの借入が厳しくなったようで、リーマンショック以前に大規模な増資を行い負債比率を縮小しております。

これが今となってはとても有効だとなったように思います。全REIT中でも負債比率が低いので生き残るとみております。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)

この大不況にホテルは大丈夫か?と心配されて売られております。昨日発表された1月の月次売上を見る限りは今のところ大丈夫です。

ここは当面の間借り換えが発生しないので(2年程度大丈夫)その間にリート対策が整備されると考えてます。時間的余裕によりセーフと考えてます。

基本的にはJ-REITは国が背中を押して始まった制度ですから簡単には破たんさせられない事情があります。また、今後も破綻が相次ぐと地銀の経営危機にもつながりますから何らかの形で守られると読んでおりますね。

そんな理由で生き残る可能性が高いのでリスクをとって高い利回りの物を狙いました。上記3銘柄の予想配当利回りはそれぞれ、19%、14%、19%です。

もちろん物件売却や不景気の影響で予想分配金は下がるリスクはありますが、それを考慮しても高い利回りですね。



最後に、今後J-REITの株価が急変する要因としては昨年破綻したNCR(ニューシティレジデンス)の債権計画があります。

現在入札が行われており、その結果や具体的な再建計画がそのうちわかると思います。その際にNCRに投資していた既存投資家のその後に注目しております。

通常の民事再生法適用銘柄と異なり、債務超過ではない状態で破綻しています。また、ここを上手に救済すると、現在低迷しているほとんどのJ-REITの不安が後退し株価押し上げ効果につながります。

つまり、考えようによっては低コストでJ-REIT全体を救済するチャンスとも言えますのでどのような結果に落ち付くのか注目しています。

例えば、1口あたり、上場廃止日には14000円でしたが、これが20万円とかで還元されるような展開になると現在5万円以下にまで売り込まれている超低位REITの売られる根拠がなくなります。

それこそ垂直上昇が始まる事でしょう。例えば、日本レジデンス投資法人(8962)です。

ここは親パシフィックの破たんの心配と、多額の投資法人債の借り換え不安でここまで下げてます。でも破綻してしまったNCRの解散価値が20万円って事になると破たんしていないここが4万円って言うのはおかしくなりますよね。

そんなわけで、私にもっと大きな勇気があればここも目をつぶって買うのですが、昨年末に仕込んだ日本株の方が現在の市場で含み益が消え、含み損になっており、そこまで手を出す余力が今はないです。

持ち株の中で金関連銘柄であるアサヒプリテック(5855)が金価格の上昇に連動して随分利が乗っておりますので、これを利食いする日があれば差益で買ってみても良いかなとは思ってます。

金上がれぇぇって毎日念じているのです。(笑)

2009/02/24 株式・FX投資 ブログパーツ


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