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J-REITの本格上昇が始まるか?

このブログの順位? 富山ブログ情報 ブックマークに追加する 2009/06/19(金)

昨年秋のリーマンショックにより、株式市場を中心として金融関連商品が歴史的な大暴落をしたのを契機に久しぶりに本格的に株式投資を再開しておりますが、早いもので早くも9カ月が経過致しました。

この間、株価の大幅上昇で満面の笑顔の日もあれば、全面安でキリキリと胸が痛くなるような日もありました。

でも、安い時に買ったわけなので、その後のトータルの成果はまずまずであったと言えそうです。

また、株式投資だけではなく不動産投資信託(J-REIT、リート)にも新規チャレンジ致しております。

これは簡単に言うと、個人ではとても買えないような大型のオフィスビルとか賃貸マンション等をまとめて購入しておいて、それを小口証券化して個人投資家でも買えるような値段で上場している商品の事です。

つまり、ミニ大家さんになれるわけですね。

個人で現物不動産を購入して賃貸に出す場合とは異なり、何も事務的な処理をしなくて良いので楽なんです。

私たちはプロが運用して得た賃貸収入を出資分(投資口数分)に応じて分配金の形で受け取ります。株式の配当金のようなものです。

通常、現物不動産の投資利回りはよくて5%程度です。表面利回りが7%ぐらいであっても、原価償却費、管理費、退去時の修繕費、固定資産税などでいろいろ引かれると5%に満たないと思います。

さらに空室期間が長引くとさらに利回りは低下致します。

リートの場合は、株券のように、投資口を購入しておくだけで後は何もしなくて良いわけなので、現物投資よりも若干利回りが低くても投資対象となるわけです。

つまり4%程度でもOKなのですが、リーマンショックによる不動産価格の暴落による影響を受けた結果、リートの価格も暴落致しました。

直接的にはNCR(ニューシティレジデンス)の経営破たんが引き金を引きました。

賃貸経営をメインとしているリートが破たんするなど考えられなかったからです。NCRの場合はキャッシュを用意する前に、物件の購入契約を先に結んでしまい、リーマンショックで銀行から資金調達ができなくなった結果、契約破棄する事になったのですが、違約金が払えずに破たんしました。

つまり、ちょっと無茶な対応をした結果の破たんなのでちょっと特殊事情によるものでした。でも、市場は過敏に反応して、財務の弱い銘柄を中心につるべおとしとなりました。

例えば、日本レジデンシャル投資法人(8962)は利回りが40%になるまで下落しました。1口あたりの価格が4万円割れとなったんですね。

これって、3年間破たんしなければ、元本回収可能な驚異的な利回りだったわけです。あまりにも高利回り過ぎて何かあるのではないかと怖くて手を出せませんでしたが、この時、勇敢に購入した勇者たちはその後笑いが止まらなかっただろうと思います。

その後株価は5倍になりましたので・・・

私はここまで利回りが高くありませんでしたが、やはり高利回りのリートを勇気を出して買ってます。
先の記事に記してありましたが

ケネディクス不動産投資法人(8972)
DAオフィス投資法人(8976)

を持っておりました。両銘柄をその後、買値の2倍以上に上昇致しました。そのぐらい異常な利回りで放置されていたわけです。

現在では財務の弱い、高利回りのリートが優先的に買われており、表面利回りはその当時からは下がりました。逆に、相対的に財務が良いために値持ちが良かった銘柄がこの間蚊帳の外状態となっており、まずまずの利回りで放置されている状態です。

これからリートを買おうかなと興味を持たれた方は蚊帳の外銘柄を購入すると良いと思います。現在では上位と下位のリートの表面利回りの差がほとんどなくなっております。

それならば、リスクの小さい、格付けの高い上位リートを買うべきですよね。

私も、利益の乗った下位リートを売却して上位リートへの組み換えを進行させているところです。

現在のポートフォリオはこんな感じになってます。



日本プライムリアリティ投資法人(8955) 予想利回り3.6%

サブプライムショックの影響で物件取得を断念した結果、違約金を支払っておりその影響で分配金が減少しております。予想利回りが3.6%と低いのはそのためです。

今後の景気の悪化の影響により、今後もうちょっと分配金は下がるだろうと予想しておりますが、実質的な分配金水準は現状の2倍程度です。

つまり現状7%で、景況悪化により、今後もう少し下がりそうなイメージです。格付けが高くて実質7%あるので秘かなお宝銘柄だと思ってます。

オフィス系です。

プレミア投資法人(8956) 予想利回り 8.5%

オフィス系とレジデンス系(賃貸マンション)がほぼ半々です。こちらもリートの中では老舗の部類で案定適な運営を行っており、格付けから判断すると中の上クラスでしょう。

下位銘柄の上昇により、相対的に割安感を感じてます。この銘柄のリスクとしましては投資法人債がある事ぐらいですね。

投資法人債は現在の情勢では新規発行が難しいとされており現在、8月に発足する官民ファンドで救済するシナリオになっているようですが政権交代があるときっちり実施されるのか不透明ですね。

ただし、プレミアは日本政策投資銀行からの融資が入っているので切り抜けられると思われます。ここがダメならもっと危ないところがたくさんありますので・・・

いざとなったら、含み益のあるオフィスビルを売却して資金調達するはず。

ユナイテッドアーバン(8960) 予想利回り8.2%

上位グループの位置づけだと思います。丸紅系なので財務面では問題ないでしょう。

この銘柄が8%もつけているのは今後、分配金が減少すると市場が予想しているのかなと思います。商業系、ホテル系の物件も持っているから景気悪化の影響を他よりも受けると予想されているのでしょうね。

個人的には割安感を感じます。

福岡リート(8968) 予想利回り8.2%

中堅どころです。九州に特化しており、スポンサーも財務をバックアップしている金融機関も九州系ですね。

特に目立った特徴もないため、影が薄いのですが安定的な点が気に入ってます。リートは本来インカムゲイン狙いの商品なんです。

ジョイントリート(8973) 予想利回り 9%ぐらい。

こちらは、親ジョイントが経営破たんして会社更生法を申請した翌日に暴落しましたので突撃買いしたままじっと保有しています。

私が購入した15万円からは既に40%も上昇しているためここからの新規購入はお勧め致しません。

リートの資産はスポンサー企業とは別に管理されており、ジョイントが破たんしてもジョイントリートには短期的には問題はありません。

理論的には暴落する必要がないのに暴落したため、買ったのです。

ここの今後の見通しは新スポンサー次第です。有名企業が新スポンサーになれば上位リート並みの利回りまで買われる事でしょう。

そのため、お宝銘柄として保有を続けてます。

ジャパンホテルアンドリゾート投資法人(8981) 予想利回り10%

ここは他の銘柄よりも利回りが高いです。それは新型インフルエンザの影響を直接受けてます。神戸のホテルなんか直撃でしょうね。

ここは変動賃料制をとっており、ホテルの売上が家賃に影響します。つまり、おそらく高い確率で分配金が下がります。

そのため、現状では10%ですが、実質的にはもっと低いと考えるべきでしょう。でもそれは一時的な要因だと考えれば長い目で見て良さそうです。

でも買うなら、分配金の減額発表があって、暴落した時を待つのが良いでしょう。私は、取得単価が低いのでこのまま長い目で保有を続けます。

日本ホテルファンド投資法人(8985) 予想利回り7.6%

ここはビジネスホテルを中心に運営しております。固定賃料なので安定的なのですが、現在、ホテル関連は資金調達が厳しいようです。

おそらく、オフィスビルよりも担保価値が低いのだと思います。金融機関からの融資条件が急に悪くなり融資手数料の大幅増額により分配金が半減しております。

将来、金融危機が収まって融資条件が良好になれば分配金が現在の2倍程度まで上がる可能性があります。長い目で買っておくか、目先を嫌気して無視するかですね。

私は下方修正が出る前に保有しており、下方修正後の暴落の直撃を受けてしまいました。買い増しで何とか単価を下げて、その後のリバウンドで持ち高を減らしました。

現状の株価はほぼ取得単価なのでトントンです。

いずれ利回りが回復すると思ってますので保有分はそのまま持続致します。



以上、私の保有リートの紹介でした。


2009/06/19 株式・FX投資 コメント:0 ブログパーツ


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