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5%以上の配当利回りを狙える不動産投資信託(Jリート)を購入しています

このブログの順位? 富山ブログ情報 ブックマークに追加する 2012/04/20(金)

2012年になりまして、私はJリート(J-REIT)をせっせと購入致しております。Jリートとは日本版不動産投資信託の事です。

東証に上場されておりますので株式と同じ感覚で手軽に売買する事が可能です。銀行に定期預金で預けていても1%の金利さえもらう事が出来ませんよね。

学資保険等も同様です。積立元本こそ積み上がりますが運用益の部分がほとんどない状態です。学資保険の場合は途中で万が一の出来事があった場合にその後の払込みが免除されるメリットはありますが、やはり運用は他人に任せず自分自身で行う方が良いのかなと思ってます。

AIJの事件等があってますますそう感じるようになりました。やはり自己責任で運用すべきだと私は考えます。

株式投資は市場が外的要因で乱高下した時にドキドキするから駄目だと思っている人、20年前のバブルの崩壊で痛い目にあって二度と株式投資はごめんだと言う人もJリートなら参加しやすいのではないでしょうか?

不動産投資信託とは簡単に言えばプチ大家さんになる事です。いろんな人や組織から集めた出資金に銀行等から低金利で借り入れた資金を加えて複数のオフィスビルや賃貸住宅等の物件を購入して賃貸収入を得て、そこから運営会社の経費を差し引いた分を出資割合に応じて配当金として分配するシステムとなっております。

私募のリートと異なり、Jリートは東証に上場しておりますのでいつでも売買出来る点が大きなメリットとなっております。個人で大家さんになる場合と比べて大きなメリットがあります。

(1) 入居、退去時の事務手続きを運営会社にお任せにできる。
(2) リフォーム、修理等もお任せ。
(3) 何らかの事情で現金が必要な時に東証でいつでも売却が可能。
(4) 現金+借入金で物件を購入しているのでレバレッジ効果で利回りが高い。
(5) 数多くの物件に投資しているので退去時の家賃切れのリスクがない。

Jリートはリーマンショックの直後に低迷し、金融機関が借入金の回収に走った影響で体力のないJリート運用会社は吸収合併されてしまいました。その効果で吸収合併を行ったJリート銘柄には負ののれんが発生しており、賃貸収入が思わしくない時にはそれを取り崩して配当に充てられるようになりました。

そのため、銘柄によっては多額の負ののれん益に守られて今後数年先まで安定配当がほぼ約束されている状態です。



逆にJリートの最大のリスクは大震災による不動産の倒壊でしょう。しかしながら、Jリートが所有しているような大型の築年数が比較的浅いビル群が倒壊してしまう時はおそらく首都圏が崩壊して日本経済全体が倒壊している時でしょう。

そんな事態に万が一直面してしまった時は日本円で持っていてもきっと同じです。日本円そのものの価値が大きく棄損すると思われます。私はこう考えてJリート投資を行っております。



私が現在一番多く購入しているJリート銘柄はアドバンスレジデンス投資法人です。


3269 アドバンスレジデンス投資法人

配当月 1月/7月(各4500円以上)
投資口価格 157000円(2012年4月20日現在)
予想配当利回り 5.77%(2012年4月20日現在)

アドバンスレジデンスのおすすめポイントは大量の負ののれん益を保持している事です。Jリートは基本的に収益を内部留保しないで当期利益の全額を配当に回す事を前提に税金を免除されております。

そのため、大口の借主が退去した等の理由で稼働率が下がった場合や、物件の入れ替え等の目的で損切り(取得価格よりも安値で物件を売却)した場合には利益水準が下がり分配金が減少する大きな要因となってしまいます。

予想配当利回りが大きく下がると投資口価格が下落する要因にもなってしまいます。ところが、リーマンショックが発生した影響でニューシティレジデンスが破綻した際にJリート銘柄の連鎖破綻を防ぐ目的で金融庁が動きました。

体力のないJリートを救済するために負ののれん益の計上を認めたのです。こうする事で合併を推奨したわけです。負ののれん益があると損切りを行った場合にそこから相殺する事が可能です。また賃貸収入が足りない時でもそこから削って配当にあてる事が可能となります。その結果安定配当や収益力の高い物件への組み換えが可能になるわけです。

アドバンスレジデンスの場合、この負ののれん益が300億円以上あります。仮に今後損切りしないと仮定すると5年~10年ぐらいは軽く安定配当を実施する事が可能となりそうです。

そんな事情もあり数あるJリート銘柄の中で最も継続的な安定配当の可能性が高いと判断して投資を行っております。

銀行に16万円預けても1年に100円の利息さえもらえませんがアドバンスレジデンス投資法人なら税引き後でも年間8100円の配当をもらう事が出来ます。

頂いた配当を再投資すれば複利で運用する事が可能ですね。東証に上場している上場信託なので株式と同じように日々価格は変動します。地合いが悪ければ下落して含み損を抱える事になりますが、仮に5年間運用した場合、その間価値が20%下がったとしてもトータルで10%の利益になりますね。やはり銀行にただ預金しておくより良いと思いますよ。

デフレが続き、なかなか賃金も上がらない御時世なので人だけでなくお金にも働いてもらうべきかなと思います。

2012/04/20 株式・FX投資 コメント:1 ブログパーツ


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貴殿のサイトを拝見していると投資の方向性が似ているので参考にしております。

2012年04月22日 キルヒ URL 編集












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